二线和三线城市担心商业地产的崩溃

近年来,从中央政府到地方政府,从限价令到限购令,以往所有的房地产市场调控政策都紧紧围绕着住宅市场。因此,商业房地产已经成为开发商和消费者规避双向监管政策的投资抑制因素。加上全国新区建设热潮的推动,其发展势头迅猛。

大火持续后,商业房地产泡沫越来越大。

春节后,苏州市政府在马年出台了首个地方房地产市场新政策《关于进一步加强城市商业房地产项目管理的意见》。多年来,从控制中心分离出来的商业地产第一次被纳入地方政府的控制范围。

北京汉博商业投资管理有限公司总裁包雪松在接受记者采访时表示,最近每年有150至200家大型购物中心投入运营,但真正好的购物中心最多只有10家。

换句话说,大多数新进入的购物中心的生活条件令人担忧。

过度投资空来自国家统计局的不断上升的统计数据显示,自2009年以来,全国商业地产投资总额同比增长20%以上。2010年和2011年的同比增长率甚至超过明天福利彩票中奖人数的30%,高于同期住宅投资的累计增长率。

中国指数研究所的数据显示,2008年至2010年,商业房地产开发投资增加了2200多亿元,而2010年至2012年,相关投资增加了4600多亿元。

一名商业地产研究员表示,全球10个正在建设购物中心的最大城市中,有8个在中国,成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题在业内一再被提及。

自2013年下半年以来,面对巨大的供应量,商业房地产投资者在消费前一年后已经透支了购买力,交易量开始下降。

据不完全统计,2013年郑州市有超过53个正在建设和审批的城市综合体,商业容量从数万平方米到数十万平方米不等。

根据苏州商联发布的最新数据,目前苏州市区有40多个各类购物中心,30多个购物中心在建,总数量超过南京。

判断城市商业房地产泡沫的一个重要指标是人均商业面积。

在西方发达国家的核心城市,人均商业面积约为1.2平方米。然而,苏州商会的一份报告指出,苏州一些地区的人均商业面积已经超过3平方米。

井喷发展的背后是不同城市之间商业房地产市场的明显差异。

在北方、上海、广州和深圳等一线城市,大多数热点地区的办公楼和商店供应不足。然而,在许多二线城市,商业地产空的购买率仍然很高,原因是早期大量供应导致需求不足。

以办公楼为例。根据咨询公司CBRE的统计,成都、天津、沈阳等地的高品质写字楼空率超过40%。如果范围扩大到整个办公楼,[/k0/]的费率也将大幅上升。

商业地产具有吸引力的原因之一是,在住宅受到限制后,投资者转向购买商业地产,因此开发商转向开发商店。

另一种说法是,与住宅相比,地方政府更倾向于出售土地开发商业房地产,这可以获得税收和安排长期就业,导致开发商被迫开发商业房地产。

一些分析师指出,商业地产的相对过剩实际上源于政府和开发商之间的巧合。

许多地方政府热衷于开发新的地区,以促进土地销售、基础设施建设、房地产投资和城市的整体发展,从而确保地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情况在许多二线城市尤为突出。

低回报率的宗地开发商热衷于商业地产开发。回报率有多高?兰德咨询公司总裁宋延庆表示,他对一些上市房地产的商业地产回报率进行了统计,发现除了一些房地产公司,大多数房地产开发商的商业地产租金回报率只有3% ~ 5%。

据了解,租金收入并不是开发商看重商业地产的必然原因。

以2014年1月15日在香港证券交易所上市的金轮天地为例,截至2011年底,其商业地产租金收入为7954万元,仅占营业收入的15.2%,不到这些商业地产账面价值的3%。

然而,这些房产的账面价值在过去三年里大幅增加,带来了公司70%以上的账面收入,使得金轮天地不仅成功上市,而且超额认购80倍,筹集到7.6亿港元。

与金轮天地的情况类似,相当多的内地房地产公司于2013年在中国香港上市或增发股票,其盈利主要依赖于投资物业公允价值的变动。

通过上市实现商业地产价值的账面增值只是开发商经营理念的一部分。

记者此前的调查发现,与住宅项目相比,商业地产开发商或投资者在持有和经营商业地产时,从银行和其他金融机构获得的抵押贷款要多得多。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜表示,不仅抵押贷款利率高,开发商获得贷款也比开发房屋容易,这使得开发商对开发商业房地产更感兴趣。

同时,商店的空位置不影响高价销售,这也是开发商热衷投资的原因之一。

以上海豫园附近一个名为雨城时尚的商业地产项目为例。虽然面积很大空,但据媒体报道,该项目的对外售价仍高达14亿元,报价比购买时高出近60%。

一些商业地产营销机构认为,他们会在出售店铺时规划商业地产的售后包租。

他们将提前提高商店的预期售价,然后通过商业管理公司一次性或每年将部分售价作为租金回报返还给投资者,以吸引后者高价购买。

此前,虽然住房和建设部颁布了禁止商铺售后租赁的政策,但由于上述政策只涉及预售项目,只禁止开发商承诺售后租赁,许多房地产项目都钻了空的空子,成立或委托商铺管理公司以高租金提供商铺租赁,以此来引诱购房者购买。

这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款,很多商铺因此热销,但这些商铺所承诺的租金收入通常要高过目标租户承受的能力范围。这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款,因此许多商店销售火爆,但这些商店承诺的租金收入通常高于目标租户的承受能力。

当店铺的租赁期限到期时,业主往往发现店铺根本无法按照开发商承诺的租金出租。

撞车造成的损失远远超过了住宅楼的损失。中央财经大学中国金融发展研究所副所长童盛辉指出,在良好的宏观经济形势下,市场需求稳步回升。同时,由于人口密集、商业潜力巨大,一线城市商业地产过度开发的风险仍在控制之中。

然而,二线城市第三产业的增长率有限。如果继续过度开发甚至提前开发,将会给商业房地产开发商带来隐患,甚至会给房地产行业带来风险。

事实上,一旦商业房地产泡沫破裂,它对经济的损害将比住宅建筑大得多。

对于商业房地产开发商来说,无论是将项目出售给普通个人投资者、通过抵押贷款出售给银行,还是通过上市融资出售给资本市场,其变现能力都强于住宅。

正是因为商业地产比住宅地产更容易变现,人们才担心:一旦泡沫破裂,市场冲击和对经济的损害将远远超过住宅地产。

一些业内人士呼吁尽早完善商业地产政策,并设立专门机构来指导和规范商业地产的发展。

据报道,以前各级政府都有商业网点来规范和引导各地区商业房地产的有序发展。然而,随着该组织的合并,该领域目前的工作已变成空白色。

中国房地产协会副主席朱钟毅曾在2013年举行的房地产论坛上提出,包括商业地产在内的工业地产应积极引导,国家应发布指导性文件。

除了需要国家出台政策引导发展之外,目前商业房地产的估价方法也需要进一步修订。

与住宅和办公楼相比,以商业为目的的商店不仅提供空间,也是一种生产手段。

即使在同一个商业圈,不同的商店也有不同的盈利能力。

现有的商业房地产评估方法只考虑商业房地产作为房地产的价值,而不考虑其作为生产资料的价值。

但事实上,商业地产项目的不同租金反映了不同的盈利能力。

在这种背景下,需要探索以周边商场租金和销售价格为参照来评估同一个商业圈内其他商场的物业价值的方法的合理性。

上海中原地产咨询有限公司研究总监宋慧勇表示,商业地产的评估价值受两大因素影响,一是周边租赁价格,二是店铺本身的盈利能力。

在评估中,应尽可能多地添加参考样本,不仅要考虑商店本身的盈利能力,还要考虑周围物业的价值。最终的评估结果应该是一个范围,而不是一个特定的值。

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